W praktyce obrotu budowlanego problem braku terminowej zapłaty wciąż należy do najczęstszych przyczyn sporów pomiędzy wykonawcami, a inwestorami. Co istotne — w wielu przypadkach nie wynika on wyłącznie z nierzetelności kontrahenta, lecz z błędów popełnionych znacznie wcześniej, często już na etapie zawierania umowy lub realizacji pierwszych prac. Poniżej wskazuję trzy sytuacje, które regularnie pojawiają się w sporach budowlanych — i którym w większości przypadków można skutecznie zapobiec.

1. Brak realnego zabezpieczenia w umowie

Wielu wykonawców skupia się przede wszystkim na zakresie prac i wynagrodzeniu, traktując zapisy dotyczące zabezpieczeń jako drugorzędne. Tymczasem to właśnie one decydują o tym, jak silna będzie Twoja pozycja w przypadku problemów z płatnością.

Najczęstsze ryzyka to:

• brak kar umownych za opóźnienia w płatności,

• nieprecyzyjne zasady odbiorów,

• możliwość jednostronnego wstrzymywania płatności przez inwestora,

• brak prawa do wstrzymania prac przy zaległościach.

Konsekwencja: wykonawca finansuje inwestycję z własnych środków, tracąc płynność.

Dobrze skonstruowana umowa nie jest formalnością — jest narzędziem zarządzania ryzykiem finansowym.

2. Zgoda na nieformalne zmiany zakresu prac

Budowa jest środowiskiem dynamicznym. Zmiany są naturalne — problem zaczyna się wtedy, gdy nie są formalizowane.

Typowy scenariusz wygląda tak: „Zróbmy to teraz, a rozliczymy się później.” 

Bez aneksu, bez potwierdzenia mailowego, bez aktualizacji wynagrodzenia.

Do momentu sporu wszystko funkcjonuje sprawnie. Problemy pojawiają się przy końcowym rozliczeniu — inwestor kwestionuje dodatkowe roboty albo ich wartość.

Konsekwencja: wykonawca musi udowodnić nie tylko zakres prac, ale często także sam fakt ich zlecenia.

W praktyce dowodowej jest to znacznie trudniejsze, niż wielu przedsiębiorców zakłada.

3. Brak reakcji na pierwsze sygnały ostrzegawcze

Opóźniona faktura. Prośba o „jeszcze kilka dni”. Częściowa płatność. To moment, w którym wielu wykonawców decyduje się na cierpliwość — licząc na utrzymanie relacji biznesowej. Niestety często prowadzi to do narastania zadłużenia. Im wyższa kwota zaległości, tym trudniejsza staje się decyzja o wstrzymaniu prac.

Konsekwencja: wykonawca kończy inwestycję, jednocześnie kredytując ją własnym kapitałem.

Warto pamiętać, że szybka i proporcjonalna reakcja nie oznacza konfliktowości — oznacza profesjonalne zarządzanie kontraktem.

Co łączy te trzy sytuacje?

Nie wynikają one z braku doświadczenia w prowadzeniu budowy. Najczęściej są efektem przekonania, że „jakoś to będzie” — do czasu, aż pojawi się realny problem finansowy. Tymczasem w praktyce większości sporów budowlanych można zapobiec odpowiednio wcześnie poprzez:

• właściwe przygotowanie umowy,

• formalizowanie zmian,

• reagowanie na pierwsze symptomy ryzyka.

Świadome podejście do tych obszarów znacząco zmniejsza prawdopodobieństwo sporu — a jeśli już do niego dojdzie, pozwala wykonawcy zachować znacznie silniejszą pozycję negocjacyjną.

.

Przeczytaj także:

biuro@kancelariaprykiel.pl 

+48 515 405 147

KANCELARIA RADCY PRAWNEGO

KATARZYNA PRYKIEL

NIP: 7010908963

REGON: 382639482

adres do doręczeń:

Rybie, ul. Południowa 11

05-090 Raszyn

Projekt i wykonanie: Conterfecto